Greșeli în cartea funciară: cum se rectifică o înscriere

Când o înscriere din cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea ei — adică radierea, îndreptarea sau corectarea înscrierii inexacte.

Situația reală trebuie să rezulte fie dintr-o recunoaștere a celui înscris, făcută prin declarație autentică la notar, fie dintr-o hotărâre judecătorească definitivă dată împotriva lui într-o acțiune „de fond” — de exemplu, o acțiune în anulare, rezoluțiune sau reducțiune.

Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii dacă:

• înscrierea nu este valabilă sau actul pe baza căruia s-a făcut a fost desființat pentru cauze anterioare ori concomitente încheierii lui;
• dreptul înscris a fost greșit calificat (de exemplu, s-a trecut alt drept decât cel dobândit în realitate);
• nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului pe care s-a sprijinit înscrierea;
• din orice alt motiv, înscrierea nu mai este în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.

Dacă cel înscris este de acord, rectificarea se face pe cale amiabilă, prin declarația lui autentică la notar; el trebuie să predea și înscrisurile necesare. Dacă refuză, persoana interesată poate cere instanței să dispună înscrierea, iar hotărârea ține loc de consimțământ.

În caz de litigiu, rectificarea se face prin hotărâre judecătorească definitivă. Acțiunea în rectificare se poate introduce odată cu acțiunea de fond sau separat, după ce aceasta a fost admisă.

Față de cel care a dobândit direct dreptul înscris greșit și față de cel care a dobândit ulterior cu rea-credință, acțiunea în rectificare nu se prescrie — sub rezerva prescripției acțiunii de fond.

Cei care au dobândit ulterior cu bună-credință sunt protejați mai mult:

• dacă au dobândit prin donație sau legat, acțiunea se poate porni împotriva lor doar în 5 ani de la înregistrarea cererii lor de înscriere;
• dacă au dobândit cu titlu oneros (de exemplu, au cumpărat) sau printr-o ipotecă, bazându-se pe cartea funciară, acțiunea se poate îndrepta împotriva lor doar pentru înscrieri nevalabile sau drepturi greșit calificate și numai în 3 ani de la cererea de înscriere a dobânditorului nemijlocit — ori într-un an de la comunicarea încheierii de înscriere către cel îndreptățit;
• aceste termene sunt de decădere: odată trecute, dreptul nu mai poate fi exercitat.

Hotărârea de rectificare nu afectează drepturile înscrise în favoarea celor care nu au fost părți în proces. Dacă însă acțiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea se înscrie din oficiu și împotriva celor care au dobândit drepturi după notare. De aceea, notarea acțiunii este, de regulă, un pas important de la început.

Erorile materiale făcute la înscriere (de exemplu, o greșeală de transcriere), care nu sunt cazuri de rectificare, se pot îndrepta la cerere sau din oficiu.

Proprietarul înscris poate cere oricând modificarea mențiunilor privind descrierea, destinația sau suprafața imobilului, în condițiile legii.

Cine a fost păgubit printr-o greșeală în ținerea cărții funciare, pe care nu a putut-o înlătura prin căile prevăzute de lege, poate cere despăgubiri de la oficiul de cadastru și de la persoana răspunzătoare, în cel mult un an de când a aflat de faptă, dar nu mai târziu de 3 ani de la săvârșirea ei.

• extrasul de carte funciară actual și, dacă îl aveți, unul mai vechi;
• actele de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre) și actul pe baza căruia s-a făcut înscrierea greșită;
• încheierea de înscriere a OCPI, dacă v-a fost comunicată, cu data primirii;
• documentația cadastrală (planul imobilului), dacă problema privește suprafața sau hotarul;
• orice hotărâre judecătorească sau proces legat de imobil.