Adunarea generală a hotărât o lucrare scumpă, o nouă cotă la întreținere sau schimbarea administratorului, iar dumneavoastră credeți că decizia nu e corectă — ori nici nu ați aflat la timp de adunare. Legea asociațiilor de proprietari (Legea nr. 196/2018) prevede cum trebuie luate hotărârile și ce puteți face când nu au fost luate cum trebuie. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Cum trebuie convocată adunarea generală
Adunarea generală e formată din toți proprietarii membri ai asociației și se întrunește cel puțin o dată pe an, în primul trimestru. O pot convoca președintele sau comitetul executiv ori cel puțin 20% dintre proprietarii membri.
Proprietarii trebuie anunțați cu cel puțin 10 zile înainte, prin afișare la avizier și pe bază de tabel nominal convocator — iar cei care nu au putut fi anunțați așa, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire —, inclusiv cu privire la ordinea de zi. Adunările extraordinare și cele reconvocate se pot convoca cu cel puțin 3 zile înainte.
Cu cel puțin 3 zile înainte de adunare, proprietarii au acces la documentele privind execuția bugetului pe anul trecut, proiectul de buget și celelalte documente necesare.
Cvorumul și majoritatea
Adunarea poate lua hotărâri dacă este prezentă majoritatea proprietarilor membri, personal sau prin reprezentant cu împuternicire scrisă și semnată. Dacă nu se întrunește cvorumul, adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile; la a doua adunare, dacă există dovada că toți membrii au fost convocați, hotărârile se pot lua cu majoritatea celor prezenți, oricâți ar fi.
Fiecare proprietar are, de regulă, un vot pentru unitatea sa. Pentru fondurile de consolidare, reabilitare și modernizare, votul contează după cota-parte din proprietatea comună. Pentru modernizarea clădirii — transformarea sau adăugarea de echipamente, amenajarea spațiilor comune — trebuie acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu.
Câteva reguli des încălcate în practică: un membru poate reprezenta cel mult un proprietar absent; președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul și familiile lor nu pot primi mandat să voteze pentru alt proprietar; administratorul și familia lui nu votează în probleme privind activitatea administratorului.
Procesul-verbal și afișarea
Hotărârile se consemnează în timpul ședinței în registrul unic de procese-verbale, se semnează de toți membrii prezenți și de cenzor și se afișează la avizier. În 7 zile de la adunare, procesul-verbal trebuie adus la cunoștința tuturor proprietarilor, printr-o fotocopie datată afișată la avizier.
Hotărârile sunt obligatorii de la data afișării, inclusiv pentru proprietarii care nu au fost prezenți și pentru cei care nu sunt membri ai asociației.
Ce puteți face înainte de instanță
Aveți dreptul să fiți informat despre activitatea asociației și să cereți în scris copii după orice document al ei (plătind costul copierii). Dacă nu primiți documentele, puteți notifica comitetul executiv și cenzorul, iar dacă problema nu se rezolvă în 10 zile, vă puteți adresa compartimentului specializat de la primărie, care poate controla și activitatea financiar-contabilă a asociației.
Dacă nu sunteți de acord cu modul de calcul al cotei dumneavoastră de întreținere, o puteți contesta în scris în 10 zile de la afișarea listei de plată; președintele trebuie să vă răspundă în scris în 10 zile.
Pentru o hotărâre a adunării generale sau o decizie a comitetului executiv ori a președintelui contrară legii sau care prejudiciază interesele proprietarilor, puteți sesiza cenzorul sau compartimentul de la primărie ori puteți merge direct în instanță.
Acțiunea în instanță
Legea permite atacarea în justiție a hotărârii adunării generale care este contrară legii, statutului sau acordului de asociere ori care este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor. Acțiunea o poate face orice proprietar sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său. Se poate cere anularea hotărârii, în tot sau în parte, și repararea pagubei cauzate.
Legea asociațiilor de proprietari nu prevede un termen special pentru această acțiune.
Procesul nu oprește, singur, aplicarea hotărârii: aceasta se execută în continuare, cu excepția cazului în care instanța dispune suspendarea ei. Când situația e urgentă — de exemplu o lucrare care începe imediat —, se poate discuta și o cerere separată de suspendare ori o ordonanță președințială.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- hotărârea contestată sau procesul-verbal al adunării generale (o fotografie de la avizier, cu data afișării);
- convocatorul și ordinea de zi, ori dovada că nu le-ați primit;
- statutul și acordul de asociere ale asociației, dacă le aveți;
- listele de plată, facturile sau devizele privind lucrarea ori cheltuiala în discuție;
- cererile scrise adresate asociației și răspunsurile primite (sau lipsa lor).
Temei legal
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/203233, forma consolidată din 19.12.2025): art. 10 (compartimentul specializat de la primărie), art. 28 (dreptul la informare, contestarea cotei în 10 zile), art. 29 alin. (2)–(3) (sesizarea cenzorului, a primăriei sau a instanței; anularea hotărârii și repararea pagubei), art. 47 (convocarea adunării generale), art. 48 (cvorumul, reconvocarea, data de la care hotărârile sunt obligatorii), art. 49 (votul, reprezentarea, procesul-verbal, afișarea), art. 51 (majoritatea de două treimi pentru modernizare), art. 52 (atacarea hotărârii în justiție, suspendarea doar prin hotărârea instanței)
- Codul civil (legislatie.just.ro, forma consolidată din 03.05.2026): art. 659 (constituirea asociațiilor de proprietari)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
