Inundat de vecinul de sus: cine plătește pagubele din apartament

Legea face o diferență importantă între instalațiile din apartamentul vecinului (proprietatea lui individuală) și instalațiile comune ale blocului.

Proprietarul trebuie să întrețină, pe cheltuiala sa, instalațiile din apartamentul propriu — sanitare, de încălzire, canalizare, apă și altele de acest fel — astfel încât să nu îi păgubească pe ceilalți proprietari. Un furtun de mașină de spălat fisurat, un robinet lăsat deschis sau un calorifer spart în apartamentul vecinului țin, de regulă, de proprietatea lui.

În schimb, sunt părți comune ale blocului, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, printre altele: elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare care traversează apartamentele, precum și instalațiile de apă, canalizare și încălzire de la branșament până la punctul de distribuție către apartamente (coloanele). O coloană spartă nu mai este, în principiu, problema unui singur vecin.

Legea asociațiilor de proprietari spune direct: dacă proprietarul unei locuințe provoacă daune proprietății individuale a altui proprietar din bloc, el are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru reparații.

Codul civil merge în același sens: cine cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, cu vinovăție, trebuie să îl repare — și răspunde chiar și pentru cea mai ușoară culpă (de exemplu, neglijența de a nu înlocui un furtun uzat). Mai mult, pentru prejudiciul cauzat de un lucru aflat sub paza sa (o instalație, un aparat), o persoană răspunde independent de culpă.

Dacă apartamentul de sus este închiriat, contractul dintre proprietar și chiriaș nu îl scutește pe proprietar de obligațiile sale față de asociație. Cine anume răspunde față de dumneavoastră — proprietarul, chiriașul sau amândoi — depinde de cauza concretă a inundației.

Când pierderea vine dintr-o instalație comună, discuția se poartă cu asociația de proprietari, care răspunde de administrarea și întreținerea proprietății comune.

Legea prevede și o situație specială: pentru a repara elemente comune la care se ajunge doar printr-un apartament, proprietarul acelui apartament trebuie să permită accesul, după un preaviz scris de 5 zile — sau de 24 de ore, în caz de urgență. Dacă refuză accesul, răspunde pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați. Proprietarii păgubiți de lucrările de intervenție sunt despăgubiți de asociație din fondul de reparații, iar dacă paguba a fost cauzată de firma care a executat lucrarea, despăgubirea se recuperează de la aceasta.

Prejudiciul se repară integral: costul reparațiilor (tavan, pereți, pardoseală, instalația electrică), bunurile distruse (mobilă, electrocasnice) și cheltuielile făcute pentru a limita paguba (de exemplu, uscarea încăperilor). Se pot cere și câștigurile pierdute, dacă există — de pildă, chiria pe care nu ați mai putut-o încasa cât apartamentul a fost nelocuibil.

Dacă aveți o poliță de asigurare care acoperă avariile produse de apă, vă puteți adresa asigurătorului, conform condițiilor poliței. După ce plătește despăgubirea, asigurătorul preia — în limita sumei plătite — drepturile dumneavoastră față de cel vinovat și îi poate cere banii acestuia. Nu semnați, între timp, înțelegeri cu vecinul care să renunțe la drepturi fără să verificați efectul asupra asigurării: legea vă face răspunzător dacă împiedicați recuperarea de către asigurător.

Ce acoperă exact polița obligatorie a locuinței (PAD) și polițele facultative diferă de la caz la caz.

• opriți pagubele cât se poate: anunțați imediat vecinul și administratorul, cereți închiderea apei;
• documentați: fotografii și filmări datate, cu tavanul, pereții și bunurile afectate, înainte de orice reparație;
• cereți constatarea scrisă: un proces-verbal încheiat cu administratorul sau reprezentantul asociației și, ideal, semnat și de vecin — cu data, cauza constatată și pagubele vizibile;
• strângeți devize sau oferte de la firme pentru reparații și facturile pentru ce ați plătit deja;
• încercați o înțelegere scrisă cu vecinul sau cu asociația (eventual cu asigurătorul lor);
• dacă nu se ajunge la o înțelegere, trimiteți o notificare de punere în întârziere și apoi vă puteți adresa instanței.

Pentru pretenții care nu depășesc 50.000 lei (fără dobânzi și cheltuieli de judecată), legea oferă procedura cererii de valoare redusă, mai simplă și mai rapidă, pe bază de formular. Când paguba e mai mare sau cauza e disputată, se folosește procedura obișnuită, de regulă cu o expertiză tehnică.

Termenul general de prescripție este de 3 ani și începe să curgă de când ați cunoscut sau trebuia să cunoașteți atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea. Nu amânați — și pentru că, după o vreme, dovezile se pierd: tavanul se usucă, reparațiile se fac.

• fotografiile și filmările pagubei, cu data;
• procesul-verbal de constatare, dacă există, și orice mesaj schimbat cu vecinul sau cu asociația;
• devizele, ofertele și facturile reparațiilor;
• actul de proprietate și, dacă există, polița de asigurare;
• numele și datele de contact ale proprietarului de sus și ale administratorului.