După moartea părinților, casa rămâne adesea „a tuturor”: frații sunt coproprietari, fiecare cu o cotă, dar unul singur locuiește acolo sau închiriază casa și păstrează banii. Ceilalți se întreabă dacă pot cere ceva până la împărțeală. Codul civil are reguli clare pentru folosința bunului comun, pentru venituri și pentru cheltuieli. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Fiecare are o cotă, nu o cameră
Fiecare coproprietar este titularul unei cote-părți din dreptul de proprietate (de exemplu, o treime) și poate dispune liber de ea, dacă nu s-a convenit altfel. Cotele se prezumă egale, până la proba contrară.
Coproprietarii împart beneficiile și suportă sarcinile (cheltuielile) proporțional cu cota fiecăruia.
La casele moștenite, cotele rezultă de regulă din certificatul de moștenitor. Cât timp moștenirea nu a fost dezbătută, situația trebuie lămurită întâi la notar — vedeți articolele despre moștenire.
Cine poate folosi casa
Fiecare coproprietar are dreptul să folosească bunul comun, cu condiția să nu îi schimbe destinația și să nu încalce drepturile celorlalți. Modul de folosire se stabilește prin acordul coproprietarilor; dacă nu se înțeleg, prin hotărâre judecătorească.
Cel care, împotriva voinței celorlalți, folosește în mod exclusiv bunul comun poate fi obligat la despăgubiri. În practică, contează să se poată dovedi că ceilalți s-au opus sau au fost împiedicați să folosească bunul — de exemplu, printr-o notificare scrisă.
Dacă unul încasează chiria
Fructele bunului comun — inclusiv chiria, care este un „fruct civil” — se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cotele lor. Dreptul de a cere partea din chiria încasată de un singur coproprietar este supus prescripției obișnuite (de regulă, 3 ani).
Închirierea casei este un act de administrare și se poate face doar cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor. O închiriere pe mai mult de 3 ani, folosința gratuită dată altcuiva sau vânzarea cer acordul tuturor.
Un contract făcut fără acordul necesar nu poate fi opus coproprietarului care nu a consimțit. Înainte de partaj, acesta poate folosi acțiunile posesorii împotriva celui care a intrat în casă în baza unui astfel de contract.
Cheltuielile: impozit, reparații, utilități
Sarcinile coproprietății se suportă proporțional cu cotele. Cine a plătit singur cheltuieli pentru bunul comun poate cere, de regulă, restituirea părții celorlalți — de aceea este important să păstrați chitanțele.
Fiecare coproprietar poate face singur, fără acordul celorlalți, acte de conservare — de exemplu, o reparație urgentă la acoperiș pentru a împiedica degradarea casei.
Dacă un coproprietar se opune abuziv unui act de administrare indispensabil pentru păstrarea valorii sau utilității casei, ceilalți pot cere instanței să îi suplinească acordul.
O înțelegere scrisă poate preveni conflictul
Coproprietarii pot încheia, cu acordul tuturor, un contract de administrare a coproprietății, prin care stabilesc altfel folosința, cheltuielile și administrarea. La imobile, contractul se notează în cartea funciară. Oricare coproprietar îl poate denunța, iar atunci se aplică din nou regulile legii.
Soluția definitivă: partajul
Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune: partajul se poate cere oricând, la notar dacă toți sunt de acord sau în instanță. Pretențiile pentru folosința exclusivă, chirii sau cheltuieli se pot discuta, de regulă, și în procesul de partaj. Vedeți articolul despre ieșirea din indiviziune.
Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție în orice acțiune privitoare la coproprietate; hotărârile favorabile profită tuturor.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- certificatul de moștenitor sau actul de proprietate și extrasul de carte funciară;
- date despre cine locuiește în casă, de când și dacă v-ați opus (mesaje, notificări);
- contractul de închiriere, dacă există, și ce știți despre chiria încasată;
- chitanțele pentru impozit, utilități și reparații plătite de fiecare;
- ce ați dori: o înțelegere de folosință, banii cuveniți sau împărțirea casei.
Temei legal
- Codul civil (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/309285, forma consolidată din 03.05.2026): art. 634 (cotele-părți), art. 635 (beneficiile și sarcinile), art. 636 (folosința, despăgubirile pentru folosința exclusivă), art. 637–638 (fructele, restituirea cheltuielilor, prescripția), art. 639 (modul de folosire), art. 640 (actele de conservare), art. 641 (actele de administrare și de dispoziție), art. 642 (sancțiunile, acțiunile posesorii), art. 643 (acțiunile în justiție), art. 644 (contractul de administrare), art. 669 (partajul oricând), art. 2.517 (termenul general de prescripție de 3 ani)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
