Situația e frecventă: părinții au lăsat o casă, frații o moștenesc împreună, iar unul dintre ei are nevoie de bani sau nu mai vrea să rămână „la comun”, în timp ce ceilalți nu vor să vândă. Se poate vinde doar partea proprie? Ce se întâmplă dacă un frate vinde toată casa fără acordul celorlalți? Mai jos, pe scurt, ce prevede Codul civil.
Regula: cota dumneavoastră vă aparține
Când mai mulți moștenitori au aceeași casă, fiecare este coproprietar: are o cotă-parte din dreptul de proprietate (de exemplu, o treime), nu o anumită cameră. Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al cotei sale și poate dispune liber de ea, dacă nu s-a convenit altfel.
Așadar, puteți vinde sau dona cota dumneavoastră fără acordul fraților. Cumpărătorul intră în locul dumneavoastră, ca nou coproprietar alături de ei.
Cotele se presupun egale, până la proba contrară. Pentru o moștenire, cotele rezultă de regulă din certificatul de moștenitor sau din hotărârea judecătorească.
Ce NU puteți face singur: să vindeți toată casa
Actele de dispoziție privind bunul comun în întregul lui — vânzarea întregii case, ipotecarea ei, o donație — se pot face doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Același acord este necesar pentru închirierea pe mai mult de 3 ani sau pentru folosirea gratuită de către altcineva.
Un act făcut fără acordul unui coproprietar nu îi este opozabil acestuia: pentru el, actul este ca și cum nu ar exista. Dacă cumpărătorul a intrat deja în casă, coproprietarul care nu și-a dat acordul poate cere, înainte de partaj, restituirea posesiei în folosul tuturor, cu daune-interese de la cei care au participat la act, dacă e cazul.
Pentru actele de administrare (de exemplu, o închiriere pe cel mult 3 ani) este suficient acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor. Dacă un frate se opune abuziv unui act de administrare indispensabil pentru păstrarea casei, instanța îi poate suplini acordul.
Înainte de certificatul de moștenitor
Dacă succesiunea nu a fost încă dezbătută, puteți vinde dreptul de a culege moștenirea sau o cotă din ea. Contractul se încheie în formă autentică, la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Cumpărătorul nu dobândește drepturile asupra imobilelor din moștenire decât potrivit regulilor de carte funciară, iar vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii.
În practică, vânzarea unei cote dintr-o casă anume presupune, de regulă, dezbaterea succesiunii și înscrierea dreptului în cartea funciară.
Frații au drept de preferință?
Codul civil nu dă coproprietarilor, ca regulă generală, un drept de preferință (preempțiune) la vânzarea voluntară a cotei unui alt coproprietar. Există însă reguli speciale — de exemplu, la vânzarea terenurilor agricole din extravilan, despre care găsiți un articol separat.
La vânzarea silită a unei cote (când un creditor al unui frate o scoate la licitație), executorul trebuie să-i înștiințeze pe ceilalți coproprietari cu cel puțin două săptămâni înainte, iar la preț egal coproprietarii sunt preferați la adjudecare.
Ce se întâmplă la partaj
Oricare coproprietar — inclusiv cel care a cumpărat o cotă — poate cere oricând partajul (împărțeala), dacă acesta nu a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească. Partajul se poate face prin bună-învoială, la notar, sau în instanță; despre ieșirea din indiviziune găsiți un articol separat.
Fiecare devine proprietar exclusiv al bunurilor sau sumelor primite la partaj de la data stabilită în actul de partaj (dar nu mai devreme de încheierea lui) ori de la rămânerea definitivă a hotărârii. La imobile, efectele se produc numai după înscrierea actului de partaj sau a hotărârii în cartea funciară.
Cât timp casa rămâne în coproprietate, fiecare o poate folosi fără să-i schimbe destinația și fără să-i stânjenească pe ceilalți; cine folosește singur casa împotriva voinței celorlalți poate fi obligat la despăgubiri.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- certificatul de moștenitor sau, dacă succesiunea nu e dezbătută, certificatul de deces și actele de proprietate ale defunctului;
- extrasul de carte funciară al casei;
- eventualele înțelegeri scrise între frați (folosință, cheltuieli, vânzare);
- orice ofertă de cumpărare primită și corespondența cu ceilalți moștenitori.
Temei legal
- Codul civil (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/309285, forma consolidată din 03.05.2026): art. 634 (cotele-părți, dreptul de a dispune de cotă), art. 636 (folosința bunului comun), art. 641–642 (actele de administrare și de dispoziție, sancțiunea inopozabilității), art. 669 (partajul poate fi cerut oricând), art. 678 (executarea silită a cotei, preferința coproprietarilor la licitație), art. 680 (efectele partajului, înscrierea în cartea funciară), art. 1.747–1.753 (vânzarea unei moșteniri)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
