Donația unei case sau a unui teren către copii: ce trebuie să știți

Donația se încheie prin înscris autentic, adică la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Un act scris de mână sau semnat doar între părinte și copil nu transferă valabil proprietatea unei case sau a unui teren.

Notarul înscrie contractul în registrul național notarial, iar dreptul copilului se înscrie în cartea funciară. Excepție de la forma autentică fac darurile manuale: bunurile mobile cu o valoare de până la 25.000 lei pot fi dăruite prin simpla înțelegere și predarea lor.

Donația este irevocabilă: nu este valabilă dacă permite donatorului să o desființeze când vrea (de exemplu, o clauză prin care părintele își păstrează dreptul de a denunța unilateral contractul sau de a dispune mai târziu de bunul dăruit).

Contractul poate prevedea însă întoarcerea bunului la donator dacă donatarul (copilul) moare înaintea lui. Donațiile între soți sunt o excepție: pot fi revocate, dar numai în timpul căsătoriei.

Mulți părinți dăruiesc doar „nuda proprietate” și își păstrează uzufructul — dreptul de a folosi casa și de a culege fructele ei (de exemplu, chiria), cât trăiesc. Copilul devine proprietar, dar cât durează uzufructul folosința casei rămâne la părinți.

Contractul poate cuprinde și o clauză prin care copilul nu are voie să înstrăineze bunul o perioadă, dacă există un interes serios și legitim; legea permite o asemenea interdicție pentru cel mult 49 de ani, iar instanța îl poate autoriza totuși să dispună de bun dacă interesul a dispărut. Ce clauze se potrivesc situației dumneavoastră se discută cu notarul sau cu avocatul.

Legea permite revocarea doar în cazuri precise, și nu operează de la sine:

• ingratitudinea: donatarul a atentat la viața donatorului sau a unei persoane apropiate lui, se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de donator ori refuză nejustificat să îi asigure alimente când acesta a ajuns în nevoie, în limita valorii bunului dăruit;
• neexecutarea sarcinilor: dacă donația a fost făcută cu o sarcină (de exemplu, copilul s-a obligat să îngrijească părintele) și sarcina nu este îndeplinită fără justificare — donatorul poate cere fie executarea sarcinii, fie revocarea.

Acțiunea pentru ingratitudine se prescrie într-un an din ziua în care donatorul a aflat de faptă și se îndreaptă doar împotriva donatarului. Moștenitorii donatorului o pot porni doar în cazurile prevăzute de lege (de exemplu, dacă donatorul a murit în acest an fără să îl fi iertat pe donatar).

Pentru neexecutarea sarcinii, termenul este de 3 ani de la data la care sarcina trebuia îndeplinită. Revocarea pentru ingratitudine nu îi afectează pe cei care au dobândit între timp, cu titlu oneros și de bună-credință, drepturi asupra bunului.

Dacă părintele dăruiește casa unui singur copil, ceilalți nu pierd neapărat. La moștenirea legală, copiii și soțul supraviețuitor care vin împreună la moștenire trebuie să „readucă” la moștenire valoarea donațiilor primite — raportul donațiilor —, ca împărțeala să fie echitabilă. De regulă, raportul se face prin echivalent (de exemplu, valoarea se scade din partea celui care a primit donația), nu prin restituirea casei.

Părintele poate scuti donația de raport, chiar în contract sau printr-un act ulterior făcut în forma cerută pentru liberalități. Atunci donația se socotește, în principiu, din partea de care putea dispune liber.

Copiii, soțul supraviețuitor și părinții defunctului sunt moștenitori rezervatari: au dreptul la o parte minimă din moștenire — jumătate din cota pe care ar fi primit-o fără donații sau testament —, chiar împotriva voinței defunctului. Dacă donațiile încalcă această rezervă, cei îndreptățiți pot cere reducțiunea lor după deschiderea moștenirii.

Dreptul la acțiunea în reducțiune se prescrie în 3 ani de la deschiderea moștenirii (sau de la data la care cei rezervatari au aflat de donație și de caracterul ei excesiv). Calculul rezervei se face pe valori și este tehnic; pentru o situație concretă, discutați cu un avocat sau cu notarul.

Bunul primit prin donație este bun propriu al copilului, nu bun comun cu soțul sau soția lui — cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut expres că va fi bun comun. Asta contează la un eventual divorț și la partaj.

Atenție și la vânzările „de formă”: dacă părintele vinde casa unui copil cu rezerva uzufructului sau în schimbul întreținerii pe viață, legea prezumă, până la proba contrară, că a fost de fapt o donație — prezumție de care se pot folosi ceilalți copii, soțul supraviețuitor și părinții defunctului, dacă nu au fost de acord cu vânzarea.

• actul de proprietate al casei sau terenului și extrasul de carte funciară;
• actele de stare civilă (certificatele de naștere ale copiilor, certificatul de căsătorie);
• dacă bunul este comun cu soțul sau soția, e nevoie de acordul amândurora;
• eventualele donații sau testamente făcute anterior;
• ce doriți să păstrați (locuința, folosința, o sarcină pentru copil) și dacă vreți ca donația să fie scutită de raport.