Mulți părinți vor să lase casa copiilor încă din timpul vieții, dar fără să rămână fără un acoperiș deasupra capului. Soluția des întâlnită la notar este donația (sau vânzarea) cu rezervarea uzufructului viager ori a dreptului de abitație: copilul devine proprietar, iar părintele continuă să folosească locuința cât trăiește. Mai jos, pe scurt, ce prevede Codul civil despre aceste drepturi.
Uzufructul, abitația și nuda proprietate
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele lui (de exemplu, chiria sau recolta), întocmai ca proprietarul, dar cu obligația de a-i păstra substanța. Cel care are uzufructul se numește uzufructuar; proprietarul rămas fără folosință se numește nud proprietar.
Abitația este un drept mai restrâns: dreptul de a locui în locuința nudului proprietar, împreună cu soțul și copiii, chiar dacă nu erați căsătorit sau nu aveați copii când s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere. Spre deosebire de uzufruct, abitația nu poate fi cedată, iar locuința nu poate fi închiriată.
Pentru o persoană fizică, uzufructul este cel mult viager — durează cel mult cât trăiește titularul. Dacă actul nu spune nimic despre durată, se prezumă că este viager.
Cum se constituie
Uzufructul se poate constitui prin act juridic (de exemplu, prin contractul de donație sau de vânzare în care părintele își rezervă uzufructul), prin uzucapiune sau în alte moduri prevăzute de lege. Pentru imobile se aplică regulile de carte funciară.
Donația se încheie prin înscris autentic, la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Dreptul de uzufruct sau de abitație rezervat se înscrie în cartea funciară, alături de dreptul noului proprietar.
Ce poate face cel care are uzufructul
Dacă actul nu prevede altfel, uzufructuarul are folosința exclusivă a bunului: locuiește în casă, culege fructele, poate închiria sau arenda bunul și chiar își poate ceda dreptul altei persoane, fără acordul nudului proprietar. Uzufructul cedat durează însă tot până la termenul inițial sau până la decesul uzufructuarului inițial.
Uzufructuarul trebuie să respecte destinația dată bunului și răspunde pentru prejudiciile cauzate prin folosirea necorespunzătoare. La începutul uzufructului se face inventarul bunurilor mobile și se constată starea imobilelor, în prezența nudului proprietar sau după notificarea lui.
Ca regulă, uzufructuarul trebuie să depună o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. Vânzătorul și donatorul care și-au rezervat uzufructul sunt însă scutiți de această garanție.
Cine plătește reparațiile și cheltuielile
Reparațiile de întreținere sunt în sarcina uzufructuarului. Reparațiile mari — cele care privesc o parte importantă din bun și implică o cheltuială excepțională, cum ar fi structura de rezistență, zidurile, acoperișul sau instalațiile — sunt în sarcina nudului proprietar, cu excepția celor cauzate de neefectuarea reparațiilor de întreținere.
Uzufructuarul trebuie să-l înștiințeze pe nudul proprietar când sunt necesare reparații mari. Dacă acesta nu le face la timp, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, iar nudul proprietar trebuie să-i restituie contravaloarea, actualizată, până la sfârșitul anului în curs.
Cheltuielile și sarcinile proprietății revin nudului proprietar; primele de asigurare, pe durata uzufructului, sunt plătite de uzufructuar.
Titularul abitației care ocupă întreaga locuință plătește reparațiile de întreținere întocmai ca un uzufructuar; dacă ocupă doar o parte, le suportă proporțional.
Ce poate face proprietarul (copilul)
Nudul proprietar rămâne proprietar: dreptul lui se transmite, de exemplu, moștenitorilor. Cât durează uzufructul însă, nu poate folosi bunul și nu poate culege fructele lui.
Dacă uzufructuarul abuzează de folosința bunului, îl strică sau îl lasă să se degradeze, nudul proprietar poate cere instanței stingerea uzufructului. Instanța poate dispune, după împrejurări, fie stingerea, fie preluarea folosinței de către nudul proprietar, cu plata unei rente către uzufructuar.
Când se stinge uzufructul
- la moartea uzufructuarului — chiar dacă termenul stabilit nu s-a împlinit;
- la împlinirea termenului, dacă s-a stabilit unul;
- când aceeași persoană devine și uzufructuar, și nud proprietar (consolidare);
- prin renunțarea uzufructuarului;
- prin neuzul timp de 10 ani;
- prin pieirea totală a bunului dintr-un caz fortuit (dacă a pierit doar o parte, uzufructul continuă asupra părții rămase și asupra despăgubirii sau indemnizației de asigurare).
La final: lucrările făcute în casă
La încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate cere despăgubiri pentru lucrările adăugate imobilului, cu excepția celor necesare, pentru care poate cere o indemnizație echitabilă. Pentru celelalte lucrări poate cere o indemnizație echitabilă doar dacă le-a făcut cu încuviințarea proprietarului și au sporit valoarea bunului; lucrările făcute fără încuviințare pot fi cerute înlăturate. Înainte de o renovare mare, este bine ca părțile să se înțeleagă în scris.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- contractul de donație sau de vânzare și extrasul de carte funciară al imobilului;
- actele de proprietate anterioare și documentația cadastrală, dacă există;
- dovezile reparațiilor sau lucrărilor făcute (facturi, contracte) și cine le-a plătit;
- o scurtă descriere a problemei: cine locuiește în casă, ce s-a convenit și ce s-a schimbat.
Temei legal
- Codul civil (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/309285, forma consolidată din 03.05.2026): art. 703–708 (noțiunea, constituirea, durata uzufructului), art. 709–716 și 723–735 (drepturile și obligațiile uzufructuarului și ale nudului proprietar, garanția, reparațiile, cheltuielile), art. 746–748 (stingerea uzufructului), art. 749–754 (uzul și abitația), art. 1.011 (forma donației)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
