O datorie neplătită — un credit, o garanție dată pentru altcineva, o hotărâre judecătorească — poate ajunge până la vânzarea casei sau a apartamentului la licitație. Procedura are etape și termene precise, iar la fiecare etapă există ceva ce puteți verifica sau face. Mai jos, pe scurt, ce prevede Codul de procedură civilă.
Începutul: somația și cele 15 zile
Executorul judecătoresc vă comunică încheierea instanței prin care s-a încuviințat executarea, titlul executoriu și o somație: aveți 15 zile de la primire să plătiți întreaga datorie, cu dobânzi și cheltuieli de executare. Tot atunci, executorul cere notarea urmăririi în cartea funciară.
Dacă datoria nu depășește 10.000 de lei, casa poate fi vândută numai dacă nu aveți alte bunuri care pot fi urmărite sau dacă acestea nu pot fi valorificate.
Termenele pentru contestația la executare sunt scurte; despre ele, pe larg, în articolul despre executarea silită.
Plata din venituri, în 6 luni
În 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare, puteți cere instanței de executare să vă permită să plătiți întreaga datorie, cu dobânzi și cheltuieli, din veniturile nete ale imobilelor sau din alte venituri, în 6 luni. Dacă instanța admite cererea, suspendă urmărirea imobilului. Creditorul poate cere reluarea mai devreme, pentru motive temeinice.
Evaluarea și prețul de pornire
Dacă nu plătiți în 15 zile, executorul începe procedura de vânzare: stabilește valoarea de circulație a imobilului, raportată la prețul mediu de piață din localitate, și v-o comunică.
În 15 zile de la comunicarea acestei evaluări, puteți cere o expertiză, sub sancțiunea decăderii; o altă expertiză nu mai este admisă, dar părțile pot conveni asupra unei alte valori. Refuzul de a-i permite expertului accesul în casă nu oprește evaluarea.
Valoarea astfel stabilită devine prețul de pornire al primei licitații.
Publicația de vânzare și licitațiile
Executorul fixează termenul de vânzare la cel puțin 20 și cel mult 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare. Publicația se afișează la executor, la instanță, la imobil și la primărie și se publică în Registrul electronic de publicitate a vânzării bunurilor supuse executării silite și într-un ziar (național, dacă imobilul valorează peste 250.000 de lei). Ofertanții depun o garanție de 10% din prețul de pornire.
Dacă nu se respectă termenele de înștiințare sau de publicitate, vânzarea se amână, din oficiu sau la cererea celui interesat.
- prima licitație — de la prețul de evaluare (sau de la o ofertă mai mare);
- a doua licitație, la cel mult 30 de zile — de la 75% din prețul inițial; dacă nu se obține și sunt cel puțin 2 licitatori, imobilul se poate vinde la cel mai mare preț oferit, dar nu sub 30% din prețul inițial;
- a treia licitație, la cererea creditorului — de la 50% din prețul inițial; dacă nu se obține și sunt cel puțin 2 licitatori, imobilul se vinde la cel mai mare preț oferit, chiar sub valoarea datoriei.
Puteți opri vânzarea plătind, până la adjudecare
Pe tot parcursul urmăririi și până la adjudecarea imobilului, dumneavoastră sau orice altă persoană interesată puteți obține desființarea măsurilor de executare, consemnând la dispoziția creditorului întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare.
După adjudecare
Prin adjudecare, cumpărătorul (adjudecatarul) devine proprietar; executorul cere intabularea dreptului lui în cartea funciară, iar actul de adjudecare este titlu executoriu pentru punerea lui în posesie. Instanța de executare poate dispune și evacuarea debitorului care locuiește în imobil, de îndată sau într-un termen.
Procesul-verbal de licitație poate fi atacat pe calea contestației la executare în termen de o lună de la înscrierea adjudecării în cartea funciară — de către debitor, creditori sau alte persoane interesate potrivit cărții funciare.
Vânzarea silită nu poate fi atacată pentru leziune (preț prea mic), iar cumpărătorul nu are garanție contra viciilor ascunse. Ce se întâmplă cu diferența de datorie neacoperită din preț.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- toate actele primite de la executor (încheierea, titlul, somația, evaluarea, publicația de vânzare), cu datele primirii;
- contractul de credit sau actul din care provine datoria și istoricul plăților;
- extrasul de carte funciară al imobilului;
- orice evaluare proprie a imobilului sau oferte de vânzare primite;
- informații despre veniturile dumneavoastră, dacă vreți să cereți plata în 6 luni.
Temei legal
- Codul de procedură civilă (legislatie.just.ro): art. 813 alin. (5) (creanțe de cel mult 10.000 de lei), art. 820 (somația de 15 zile), art. 822 (notarea urmăririi), art. 824 (plata din venituri în 6 luni), art. 830 (evacuarea debitorului), art. 835–839 (declanșarea vânzării, evaluarea, prețul de pornire, termenul de vânzare, publicitatea), art. 845–846 (amânarea și efectuarea licitației: 75%, 30%, 50%), art. 849 (contestația împotriva procesului-verbal de licitație), art. 856–858 (intabularea, efectele adjudecării, lipsa garanției pentru vicii și a leziunii), art. 863 (desființarea executării prin consemnarea datoriei până la adjudecare)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
