În Otopeni, Ilfov sau la marginea Bucureștiului, multe familii cumpără apartamente în blocuri noi, de multe ori „pe plan”, cu avans plătit înainte ca blocul să fie gata. Din 25 august 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (aprobat prin Legea nr. 169/2026) are reguli speciale pentru rezervare, promisiune și avans, iar Codul civil și noul Cod spun ce puteți cere dacă, după mutare, apar defecte. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Rezervarea: cel mult 60 de zile și cel mult 5% din preț
Convenția prin care „rezervați” un apartament dintr-un bloc viitor se poate încheia pentru cel mult 60 de zile, după care trebuie să urmeze promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare.
Suma plătită pentru rezervare se scade din preț și nu poate depăși 5% din preț; altfel, convenția de rezervare este lovită de nulitate absolută. Dacă în cele 60 de zile nu se încheie promisiunea sau vânzarea din vina exclusivă a dezvoltatorului, acesta vă restituie integral, în 30 de zile, ce ați plătit.
Promisiunea de vânzare: la notar și notată în cartea funciară
Dezvoltatorul poate promite vânzarea unui apartament dintr-un bloc viitor numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, s-a făcut „preapartamentarea” și s-au deschis cărți funciare pentru apartamentele viitoare.
Promisiunea se încheie numai în formă autentică, la notar, după obținerea extrasului de carte funciară pentru apartamentul viitor. Notarul cere notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.
Pentru promisiunile încheiate înainte de 25 august 2026.
Avansul: într-un cont separat, cheltuit doar pe proiect
Avansul plătit în baza promisiunii se depune într-un cont bancar separat al dezvoltatorului, dedicat blocului respectiv. Dezvoltatorul îl poate folosi numai pentru acel proiect și numai cu aprobarea („bun de plată”) dirigintelui de șantier sau a persoanei responsabile: pentru structura de rezistență cel mult 25% din preț, iar după terminarea ei, pentru instalații, cel mult 20% din preț.
Folosirea avansului în alte scopuri este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu este infracțiune.
Merită să cereți, înainte de semnare, extrasul de carte funciară al apartamentului viitor și datele contului dedicat.
Predarea apartamentului
Dezvoltatorul are obligația să organizeze recepția la terminarea lucrărilor și să predea construcția numai după ce recepția a fost admisă și au fost puse în funcțiune branșamentele definitive la utilități. Tot el trebuie să întocmească cartea tehnică a construcției și să încheie o asigurare de răspundere civilă.
La predare, verificați cu atenție apartamentul și notați în scris orice problemă vizibilă — defectele aparente pe care le cunoșteați la cumpărare nu mai pot fi invocate ulterior ca vicii ascunse.
Defecte apărute după mutare: viciile ascunse
Vânzătorul — inclusiv dezvoltatorul — vă garantează contra viciilor ascunse care fac locuința improprie folosinței sau îi scad atât de mult folosința ori valoarea încât, dacă le-ați fi cunoscut, nu ați fi cumpărat sau ați fi plătit mai puțin. Ascuns este viciul pe care un cumpărător prudent nu îl putea descoperi la predare fără ajutorul unui specialist, iar viciul sau cauza lui trebuie să fi existat la predare. Garanția există chiar dacă vânzătorul nu știa de viciu; clauza care o înlătură sau o limitează este nulă pentru viciile pe care vânzătorul le cunoștea sau trebuia să le cunoască.
Viciile trebuie aduse la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil de la descoperire; dacă viciul apare treptat, termenul curge de când v-ați dat seama de gravitatea lui. Faceți-o în scris și păstrați dovada.
- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala lui;
- înlocuirea bunului cu unul de același fel, fără vicii (rar posibil la o locuință);
- reducerea corespunzătoare a prețului;
- rezoluțiunea vânzării.
Ce puteți cere și în cât timp
Măsurile de mai sus sunt prevăzute de Codul civil; instanța poate dispune, la cererea vânzătorului, altă măsură decât cea cerută, după gravitatea viciilor. Dacă vânzătorul cunoștea viciile, datorează și daune-interese pentru întregul prejudiciu.
La construcții, prescripția acțiunii pentru vicii ascunse începe să curgă la împlinirea a 3 ani de la predare sau de la recepția finală, ori mai devreme, de la descoperirea viciului, dacă l-ați descoperit înainte. Viciile trebuie să apară în acest interval. Termenul general de prescripție este de 3 ani.
Separat, noul Cod prevede că executanții și proiectanții răspund pentru viciile ascunse ale construcției ivite în 10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a construcției. Cum se poate îndrepta direct cumpărătorul împotriva constructorului, nu doar împotriva dezvoltatorului care i-a vândut.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- convenția de rezervare, promisiunea și contractul de vânzare, cu anexele (specificații, finisaje);
- dovezile plăților (rezervare, avans, rate) și contul în care le-ați făcut;
- procesul-verbal de predare a apartamentului și extrasul de carte funciară;
- fotografii datate ale defectelor și notificările trimise dezvoltatorului, cu răspunsurile primite;
- dacă aveți, constatări ale unui specialist (de exemplu un expert tehnic) sau ale asociației de proprietari.
Temei legal
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026 (M. Of. nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare de la 25 august 2026; legislatie.just.ro, DetaliiDocumentAfis/313329, citit la 17.10.2026): art. 422 (dezvoltatorul — obligațiile, predarea după recepție, promisiunea autentică, convenția de rezervare de cel mult 60 de zile și 5%, contul dedicat pentru avans, amenda de 1% din cifra de afaceri), art. 424 alin. (5) și art. 451 alin. (3) (răspunderea proiectanților și executanților pentru vicii ascunse — 10 ani și structura pe toată durata), art. 531 (perioada de garanție), art. 556 alin. (5) (asigurarea pentru vicii 10 ani)
- Codul civil (legislatie.just.ro, forma consolidată descărcată la 14.10.2026): art. 1.707–1.714 (garanția contra viciilor ascunse, denunțarea viciilor, efectele garanției, daunele-interese), art. 2.517 (termenul general de prescripție de 3 ani), art. 2.531 alin. (1) lit. b) și alin. (4) (prescripția pentru viciile ascunse ale unei construcții)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
