Antecontractul nerespectat în Otopeni și Ilfov
Ați dat un avans pentru un teren sau o casă în Ilfov, iar vânzătorul nu mai vrea să meargă la notar: vă explicăm cum se poate obține vânzarea prin instanță, în ce termen și ce se întâmplă cu arvuna.
Hotărârea care ține loc de contract
Când una dintre părțile unei promisiuni de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate ale vânzării sunt îndeplinite. Cererea o poate face doar partea care și-a îndeplinit propriile obligații — de exemplu, a plătit avansul la termen.
Pentru terenurile și casele din Ilfov contează mai ales ca promisiunea să cuprindă toate clauzele esențiale: imobilul identificat (inclusiv numărul cadastral), prețul și termenul de încheiere a contractului.
Temei legal: Codul civil, art. 1.279 alin. (1), (3), art. 1.669 alin. (1).
Atenție la termenul de 6 luni
Dreptul de a cere hotărârea care ține loc de contract se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. După acest termen, rămân de regulă doar desființarea promisiunii și despăgubirile — de aceea merită verificată din timp data trecută în antecontract.
Temei legal: Codul civil, art. 1.669 alin. (2).
La ce instanță din Ilfov
- valoare de până la 200.000 lei inclusiv: judecătoria — Judecătoria Buftea pentru nordul Ilfovului, Judecătoria Cornetu pentru sud;
- valoare peste 200.000 lei: Tribunalul Ilfov;
- teritorial, regula generală este instanța de la domiciliul vânzătorului (pârâtul).
Pentru acțiunile privitoare la drepturile reale asupra unui imobil, legea dă competența exclusivă instanței locului imobilului; dacă această regulă se aplică și cererii întemeiate pe antecontract se analizează pe fiecare caz. Localitățile pe instanțe: Ce instanță este competentă?.
Temei legal: Codul de procedură civilă, art. 94 pct. 1 lit. k), art. 95 pct. 1, art. 107, art. 117 alin. (1).
Arvuna, notarea și despăgubirile
- arvuna confirmatorie: dacă vânzătorul care a primit-o nu execută, puteți declara rezoluțiunea și cere dublul arvunei — sau puteți alege executarea ori despăgubirile după regulile generale;
- arvuna penalizatoare (când contractul prevede expres dreptul de a se dezice): cel care se dezice o pierde sau restituie dublul ei;
- antecontractul se poate nota în cartea funciară, ca să fie opozabil și unui eventual alt cumpărător.
Pe larg: Vânzătorul nu mai vrea să vândă după antecontract.
Temei legal: Codul civil, art. 902 alin. (2) pct. 12, art. 1.544, art. 1.545.
Întrebări frecvente
Am semnat un antecontract pentru un teren în Corbeanca, iar vânzătorul a găsit un preț mai bun. Ce pot face?
Dacă refuzul este nejustificat și v-ați îndeplinit obligațiile, puteți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare — în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Alternativ, puteți cere desființarea promisiunii și despăgubiri sau, după caz, dublul arvunei.
Ce rost are să notez antecontractul în cartea funciară?
Prin notare, antecontractul devine opozabil terților. Cine cumpără ulterior terenul de la același vânzător nu mai poate spune că nu a știut de promisiunea făcută dumneavoastră.
La ce instanță se judecă procesul?
După valoarea imobilului: până la 200.000 lei inclusiv, la judecătorie; peste, la tribunal. Teritorial, regula este instanța de la domiciliul vânzătorului — de exemplu, Judecătoria Buftea dacă locuiește în Otopeni sau Tribunalul Ilfov pentru o valoare mai mare.
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică.
Discutăm situația dumneavoastră
Spuneți-ne pe scurt ce s-a întâmplat și stabilim o discuție. Ce ne spuneți rămâne confidențial.